成长是中国房地产发展史的主题。房地产市场在“价”和“量”方面的走势，可能在不同历史阶段会充满“变数”，但影响基本供求关系和资源配置方式的“定数”，自房地产业成型以来并没有发生变化。

　　如果宏观经济不发生大的逆转，那么财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素仍将支撑旺盛的房产需求，未来房地产业整体景气有望持续；与此同时，随着住房保障体系的构建以及从紧货币政策效果的逐步显现，绷紧的供求矛盾也将逐步缓解。

　　今后，行业利润增速将放缓，未来3—5年，行业的平均增长率预计可以达到30%；龙头企业的增长有望倍数于平均水平。具有融资优势的开发商不仅可以保证自身项目的开发和持续运营，而且能够通过收购整合获得更多的行业资源，市场的话语权也将趋于集中。

　　成长是二十年房地产史主题

　　按照业内公认的观点，中国房地产业的真正起步是在1987年。其标志性事件是深圳率先出台了房地产“新政”——房地产使用权可以交易，并首次公开招标出让住房用地，一改当时计划经济条件下房屋只能由政府分配的局面。中国房地产业跌宕起伏、螺旋上升的历史，也由此拉开帷幕。

　　随后，房产商品化、开发市场化的局面逐步向全国铺开。1988年，房地产业的发展获得了最高权力机构的立法保障，是年的宪法修正案“允许土地使用权依法转让”。在此基础上，局部房地产市场渐渐成型，并启动了第一轮景气周期。

　　中国房地产业迎来的第一个发展高潮是从1991开始的。当年国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年房改全面启动，同时住房公积金制度全面推行，并引进外资加快房地产业发展，放开房地产价格。自此，房地产业快速增长，月投资最高增幅曾达146.9%。

　　1993年，国家实施宏观调控，并启动“安居工程”；1995年，严控房地产投资规模的无序膨胀；随着以海南为代表的房地产泡沫的破灭，全国房地产业在经历五年快速发展后于1996年开始“冷静”，1997年，在东南亚金融危机和通货紧缩中，房地产业陷入低谷。

　　但是，中国经济的成长和改革开放的深入，使房地产业在结束第一轮景气周期后不久，便启动了新的“黄金十年”，并逐步成为国民经济的支柱产业之一。

　　1998年，为促进房地产业发展，改革住房制度，国家决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。随后几年，房地产业一直保持良好的增长势头。步入2005年以来，由于人民币升值吸引国际游资涌入和资产重估热潮带来房地产价格快速上涨，房地产业出现了前所未有的蓬勃发展，市场也登上了自成型以来繁荣与景气的巅峰。

　　当前，信贷紧缩、土地供应受限等针对房地产的调控措施相继出台，房地产业再次面临严峻的挑战。但是，纵观房地产业20年发展历史，成长与上升始终是其中的主题词。

　　截取关键时点的统计数据，我们可以很大程度上管窥房地产业发展的成果。1991年，商品房建设投资243亿元；1997年，全国房地产开发投资3106亿元，完成房屋竣工面积1.56亿平方米；而2007年，房地产开发投资高达25280亿元，商品房竣工面积5.82亿平方米。

　　制度变迁稳定中长期预期

　　中国房地产发展史始终同体制改革和政策变迁如影随形。房地产市场得以发展，主要基于土地和住房制度的改革。而今影响房地产业未来走向的关键因素，也是2005年以来的宏观调控及制度变革。

　　目前，国家对房地产的政策目标已经清晰。一是建立住房保障体系；二是针对商品房市场，增强有效供给，合理引导消费需求，抑制投机投资需求。

　　业内认为，住房保障制度建设的逐步构建，将有效缓解目前房地产市场“供远小于求”的突出矛盾；同时，不同层次住房需求的厘清有助于引导住房供应的结构性调整。中长期来看，房地产企业行业发展的根基并未动摇。

　　而房地产市场的这种结构性调整，有利于稳定行业中长期的景气预期。专家指出，对于房地产行业景气判断，不能仅仅根据一时价格和成交量的涨跌，而更应依据经济增长、人口结构变迁和本币升值等因素所带来的房产需求在多大程度上能得到满足。

　　2005年以来房地产业的景气是建立在“供不应求”表象基础之上的，具体的表现是房价过快上涨与行业利润率的高企。但是，过高的资本回报率并不能持久，同时有催生泡沫的风险。因此，政府主导下的市场结构调整，能满足不同层次的房产需求，有利于房地产市场容量的扩张及行业景气的维持，也有利于化解房地产市场的金融风险。

　　资金压力加速行业整合

　　一般而言，在房地产行业中，不高于65%的资产负债率和不低于0.4的存货周转率是比较合理的配比。因为在行业遭遇波动的时候，高资产负债率和低存货周转率并存会有较大的现金流压力。

　　Wind数据显示，已公布年报的房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为-345.96亿元，平均资产负债率达66.1%，且多数企业的存货周转率低于0.4。而2006年度，可比的房地产上市公司的经营活动产生的现金流量净额为-129.79亿元。

　　易方达基金研究部认为，房地产公司的经营性现金流出现负值，主要是进行大量土地储备的结果。而在资金压力下，继续扩大土地储备已不是可持续的发展模式。信贷的收缩直接带来房地产行业资金门槛的抬高，这将形成一个自动淘汰机制，有实力的房地产开发龙头企业正通过并购和重组逐步扩大市场份额。

　　有学者指出，房地产企业实质上是一个资源的获取和组织企业，土地和资金两大资源的匹配获取能力是业绩增长的基础，而资源的运用和整合能力才是业绩增长的关键。

　　因此，具有融资优势的企业不仅可以保证自身项目的开发和持续经营，而且能够通过收购整合到更多的行业资源，分享到更多的未来行业景气，而这些公司的运营水平和盈利能力也将随着资金周转率的提高而提高。