摘要：

　　2007 年中国房地产市场出现过热现象，投资性购房行为被视为造成部分城市房价大幅上涨的原因，政府也出台了相应政策对投资购房进行了打压。那么，投资性需求是否真的是购房主力、是房价上涨的主要动力吗？投资性需求是洪水猛兽吗？本文对此进行了探讨。

　　根据我们的估算，中国居民购买住宅的首付比例接近六成，这一方面说明居民购房的支付能力较强，另一方面也说明高首付比例的投资性需求占了很大比重，中国投资性购房需求确实巨大。我们认为，这种巨大的需求与中国国民财富的大量积累、房地产作为财富载体的作用得到体现有关。

　　虽然占了住房有效需求的很大比重，但投资性需求并非导致房价大幅上涨的根本原因。根据建设部数据和我们的估算，中国住宅存量仍很有限，并且按照目前每年的竣工量，在城市化进程中，要保证城镇居民实际居住水平提高，还有相当的差距。中国住宅市场的根本矛盾是现有存量住宅与新增住宅无法满足城镇居民居住水平提高的需求。

　　因此，尽管投资性需求对自住性需求有一定的挤出效果，但仍应正视这种需求的合理性和积极作用，僵化的打压并非解决问题的方法。我们认为，政府一方面应推动经济适用房、廉租房建设以及采用盘活存量土地的方式加大住宅的有效供给，另一方面则应早日引入机构投资者、改变房地产市场投资者结构。这种机构投资者的主体就是REITs（房地产投资信托）。

　　经过几十年的发展，REITs 已在世界范围内取得了成功，为投资者取得了良好的回报，是资产配置中的重要品种。我们认为，如果REITs 能早日在国内破冰，其效果将十分显著，有利于稳定市场、提高房地产利用效率，并且为国民提供了分享房地产市场收益或对冲房价上涨风险的渠道，有利于缓解潜在的购房需求由于房价上涨的预期而集中释放的压力。

　　研报下载 房地产：正视投资性需求 期待REITs破冰（研报）