虽然建业地产是凭着独特的省域化发展战略成功上市，但业内共识是：“胡葆森才是建业地产上市最大的卖点”

　　文 | 本刊记者 黄秋丽

　　6月6日晚，建业上市的庆功晚宴高朋满座。高盛高华证券董事长方风雷、凤凰卫视董事局主席刘长乐、万科董事长王石、嘉德置地总裁廖文良等名流云集，与5月19日公开在香港招股时“八星助阵”相映成趣(当日柳传志、潘石屹、任志强等八大名流到现场助阵，令港媒大开眼界，被称为“八星助阵”)。令港媒不解的是：为什么一家中等规模的内地公司上市，却有这么多大佬来捧场？而且在香港，一直很忌讳同行捧场。

　　当日在香港联交所上市的建业地产(0832.HK)成为2008年第一家成功上市的地产企业。尽管开盘价只有2.64港元，较招股价2.75港元“潜水”4%，但这并没有影响建业地产董事长胡葆森的心情。一改往日的持重，他一脸灿烂，右手伸出大拇指、左手做出V状，积极配合摄影师的要求，把喜悦和释怀定格在照片上。

　　虽然商业逻辑上建业地产是凭着独特的发展战略成功上市，但记者采访的几位业内人士认为：“胡葆森才是建业地产上市最大的卖点”。如果没有胡葆森，在如此低迷的市况之下，建业地产恐怕很难成功上市。

　　“买胡葆森”

　　2006年8月15日，方风雷带着胡葆森去新加坡拜访嘉德置地总裁廖文良，一把敲定嘉德作为战略投资者进入建业地产。廖文良特地给凯德置地(中国)负责人打了电话，要求这笔交易“务必在一个半月内完成”。果然，这笔交易从谈判到完成，只用了45天时间。胡葆森与方风雷有20多年交情。在帮助胡葆森引入凯德置地作为战略投资者时，方风雷纯粹是以朋友的身份帮忙，没有收取高达千万的佣金。

　　对于建业地产上市而言，引进凯德置地作为战略投资者是非常关键的一步。此前建业地产虽然一直是河南最大的地产公司，但发展的速度很慢。2001年，建业地产以2.3亿元收购郑州亚细亚五彩广场物业，但由于收购过程中的种种潜规则，导致建业在其后的一年半中几乎发展停滞。只到2002年建业才走出郑州，在其老家河南濮阳开始了第一个外地项目。加上在此期间港股低迷，上市对于建业来说没有实质意义。凯德置地的进入，不仅从资本上支持了建业地产的发展，从公司治理上也是一大提高，此前胡葆森持有建业100%的股权。

　　胡与王石也有15年的交情。虽然经常观点不同，但两人惺惺相惜。王石对他的评价是“稳重、大气、厚道”。这次建业地产上市，邀请方风雷和王石两位有影响力的老友做独立董事，也让建业地产有了更好的看相。

　　此次建业上市，富力地产董事长李思廉、蒙牛乳业董事长牛根生等都以个人名义购买了上千万美元的股票，在如此低迷的市况之下，也算是以实际行动为老友提供支持。在这么一大批大佬的簇拥下，看来建业上市想不成功都难。

　　但郑州的新生代开发商并不太认同胡葆森。他们大多崇尚直接的市场交锋，认为胡葆森太“虚无”。但也有郑州的开发商认为：“胡葆森是一个有‘大舍大得’大智慧的人。虽然建业有些项目是不赚钱的，但他不是从某个局部利益来做决策的。这也就是为什么这么些年了，建业还是郑州市场的老大。”

　　坐在胡葆森对面，可以感受到中原文化厚重的气息。他从初中时开始读《朱子》，写得一手好字的他经常拿《朱子》中的句子为别人做题词。他最喜欢读的书是《菜根谭》。虽然只有300多句话，但胡葆森已经看了20多年。他经常揣摩其中的一句话——“我果为洪炉大冶，何患顽石钝铁之不可陶熔。我果为巨海长江，何患横流污渎之不能容纳。”或许正是这句话让他拥有了这么多能力非凡、性情各异的朋友。

　　“过了海便是神仙”

　　“我现在的感觉是建业已经拿到了清华大学的通知书，在资本市场是入门了。”在上市当晚的庆功宴上，胡葆森神采奕奕，喜悦之情溢于言表，但谨慎的他显然给自己留了余地：“4年之后能不能大学毕业，还要看建业这几年的发展了。”

　　对于建业地产上市首日破发，胡葆森早已有心理准备。今年以来港股持续低迷，已有三成以上的香港新股出现了首日潜水，有半数以上已经跌破发行价。恒生指数曾在3、4月份有所反弹，但从五月初又开始回落，市场情绪突然悲观起来。尤其是“5·12”汶川大地震之后，地产股开始了新一轮的下跌，在这种情况下建业首日破发不算意外。

　　业界对建业上市给予很高的评价。潘石屹认为“建业地产上市是2008年地产行业的转折性事件”，任志强认为“建业地产上市带了个好头，会带动其他地产公司原来推迟的上市计划加速。”

　　在建业之后，还有20多家地产公司正在香港排队上市，宝龙地产、星河湾、龙湖地产等已经在为IPO做准备。在今年政策紧缩、市况低迷的情况下，从2006年兴起的、原本是为了扩张与发展的上市融资热潮，突然变成了地产企业资金链断裂的救赎。

　　自从2008年初连续两家地产企业上市折戟以来，香港的资本市场似乎已经抛弃了地产股。地产企业对于上市融资的渴望与上市失败的畏惧，都在与日俱增。“过了海便是神仙。”一位地产评论家在博客里写道。

　　“如果这一波上市没赶上，恐怕要等上10年。”深圳盛富资本董事总经理黄立冲说。他认为地产行业的周期在10年左右，而IPO与行业周期紧密相连。“上一个地产IPO高潮是在1996、1997年，其后地产股十分惨淡，要推一家地产公司上市非常困难。2006、2007年才迎来第二个地产IPO高潮，现在这波高潮已近尾声。”对于近期地产企业小心翼翼启动的上市热情，他认为，这可能是地产商们最后的一搏。“如果上市失败一次，以后就更加难看。”

　　逆势IPO，甘当试金石，对胡葆森来说需要巨大的勇气。建业地产为此也付出了代价。由于发行价格相对净资产的折让率达到了56%，扣除佣金后的融资额仅为12.65亿港元，媒体对建业上市评价的基调就是“贱卖”、“融资缩水”。对于此前几乎所有媒体上出现关于建业融资的两个数据：原计划融资“80多亿”、缩水了“60多亿”，胡葆森表示了他的异议。

　　“只要仔细看看我们的上市材料，就会发现这两个数据是错的。”胡葆森希望通过《中国企业家》杂志予以澄清，“我们的盘子没有那么大。即使在2007年我们判断最乐观的时候，融资额也就是3亿多美元(不超过30亿人民币)，我们缩水不过1亿多美元。”2007年12月第一篇关于建业融资“缩水”的报道，根据建业向联交所递交的相关材料，将建业40亿股的股份总量(后来调整为20亿股)，当作了发行的股份数量，由此算出来的融资总额为80多亿人民币。实际上建业发行的股份数量只占股份总量的25%，相当于把建业融资额夸大了4倍。但此后的报道中，几乎所有的媒体都引用了“80多亿”这个数字，最后算出来融资缩水“60多亿”。