自2005年以来，来自新加坡的嘉德置地就一直不停地搅动中国的商业地产领域。旗下的嘉德商用产业在短时间内迅速拥有和管理了遍布在中国各级城市72家商场。
然而，与快速扩张尚不能完全匹配的管理和人才储备问题，越来越凸显并制约着嘉德商业地产在中国的本土化发展步伐。
北京凯德嘉茂投资咨询有限公司首席执行官林明志在接受本报记者采访时表示，今年嘉德商用将重点抓本土化经营的理念跟国外商业地产经营思想的结合，将在人才培训上下大力气。
本地化的代价
有业内人士称，北京的嘉茂广场存在租金高昂、商户亏损、业态含混、经营不善等问题。
记者从嘉茂望京店了解到，目前嘉茂望京店月租金水平为360-600元/平方米，该租金水平接近于王府井国际商城的450-675元/平方米，而位于望京嘉茂以北的“六佰本”项目，月租金水平仅为180元/平方米。
“租户永远觉得租金高，媒体报道的都是个例而已。我们的租金水平在一线城市有一个固定的标准，不会随意调整，只会选择并引进适合的租户，淘汰不适合嘉茂的租户。”林明志说。
一般成熟的商业体一般需要3年左右的培育期，经营一年多的望京嘉茂目前仍处于培育期，租金高昂让一批租户承担较大压力。位于望京嘉茂三层的巴贝拉是林明志非常得意的租户。这家源自意大利的西餐店，每到就餐高峰，总能看到排大队的人群。但三层其他的男士休闲及运动品牌店铺，如圣大保罗、baleno urban等约20家分布于购物中心两侧，客流则不理想。
在商品分布上，嘉茂并不像一般购物中心那样层次分明。嘉茂的每一层，都是餐饮加服装的组合，再搭配各种经营小商品的店铺。除了四层主营餐饮大时代和儿童用品特色比较鲜明外，每一层的主营项目并不明确。例如三层除了男装品牌店以外，还有华尔街英语、光合作用书店等业态。
华夏柏欣(北京)经营管理顾问有限公司研策部董事邓俊文认为，在新加坡嘉德虽然做过很多商业，但大都不需要研究租户组合，因为新加坡人的购物非常随意，涉及不到太深的租户组合问题。
林明志对此表示，为了更好地本地化，其实嘉茂也一直在调整租户组合，调整产业配比，包括目前经营不是太理想的运动100品牌随后都会做一些调整。
南方的嘉信茂广场似乎也同样存在问题。
记者在位于福建漳州的嘉信茂广场也观察到，虽然人流涌动，但是大多数都是冲着主力店沃尔玛去的，而沃尔玛的客户不能跟整个购物中心形成共享客流。其他的店面除了屈臣氏和肯德基的客流状况稍好之外，其他各种店面的客流并不理想。
购买商场的弊端
在嘉德商用的版图上，很大一部分商场并不是自建，而是购买。由于不能参与到前期设计，很多商场前提设计上的硬伤对后期经营影响非常大，很难保证规划设计适合于嘉德的购物中心经营模式。
例如西直门嘉茂就是一个被“镂空”的商业体，进入商场后巨大的中庭将所有店铺挤到了最外侧。中庭以外的南北向通道两边也是单排店铺。这种结构很不容易留住顾客。商场北侧由于延伸太远，也是空置店铺集中的地方。商场给人感觉商场更像一个多层步行街，不用进任何一家店铺，只要沿中庭走一圈就能对商场品牌一目了然。
“嘉茂西直门店的确存在先天设计不合理的问题。”林明志坦言，“但是我们在新加坡也是以购买商场起家的，并且做得非常成功。不一定非要自己买地盖商场，只要我们后期不断修正调整，商场经营是没有问题的。”
2006年5月嘉德收购西直门购物中心后，嘉德商用花了近10个月的时间，进行资产规划、设备重整和租赁运作，装修重整工程总投资超过1亿元人民币。
一位不愿意具名的嘉德置地内部人士也告诉记者，购买商场肯定不如自己设计的商场那么好管理。嘉德购买的物业中有10%左右的商场都出现了先天设计上的硬伤，需要后期投入巨资进行调整和结构改造。
今年进入调整
目前，嘉德置地在中国已经拥有或管理着72家购物商场，总面积超过320万平方米，资产总值超过30亿美元。这些商场很大部分都将在今年营业。
这些商场主要有三类：买地自建并经营，定位高端的的来福士广场；与华联合作主要分布在北方的嘉茂购物中心，通过购买现有物业自己经营；与深国投合作自建的以沃尔玛为主力店，主要分布在南方嘉信茂购物中心。
清华大学国际商业地产运营商培训办公室首席专家委员朱凌波认为，嘉德商用希望通过不同的组合模式、收购方式、运营模式来使物业价值最大化。这是一种多元化战略。
上述不愿具名的人士也向记者坦言，近两年嘉德在国内的商业地产扩张上的确有些急，因为太急也带来了一些来不及解决的问题，导致后期的商业经营可能跟不上。林明志告诉记者，今年嘉德商用会加大人才培训力度，并不断调整所有商场的租户，进行深度组合，让商场更加本地化。
“今年公司的人才培训压力很大，希望人员素质达到嘉德商业地产的标准。怎么才能更快了解内地的习惯，又做出新加坡的味道，对嘉德是个很大的挑战。”上述不愿具名的人士说。
该人士透露，今年嘉德商用将开始调整，在现在有72个商场规模上暂时先不购买新的商场，今年重在消化。每年保持开业16到20个商场的速度。
