作者：徐崭

　　一场横扫中国南部的雪灾已经结束，一次撼动全国房产界的“地震”却刚刚开始。这个行业对现金的渴求此时是如此强烈，以致它们中的大多数在同一时刻作出了同一举动——要钱。当然，在资本市场，这叫“融资”。

　　2008一季度以来，华发股份(600325)、保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048)、泛海建设(000046)、金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383)先后公布转增股公告，招商地产(企业专区,旗下楼盘)(000024)公开增发80亿用于维持14个预期盈利项目的运转，碧桂园(企业专区,旗下楼盘)即将发行5美元的可转债，传闻深圳有8家地产公司拟香港IPO……地产企业对现金的欲望像井喷一样在一季度爆发。

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)告诉理财周报记者，地产企业的50%现金流来自销售回款，而第二套房贷款新政以及交易量的萎缩使这笔来自于市场的现金岌岌可危，地产企业不得不转战其他现金渠道。

　　于是，转增股、增发、IPO、发债券铺开了地产企业在这个“寒冬”的四条融资大道。

　　预付款仍无法满足现金需求

　　年报陆续公布，地产公司纷纷抢着转增。华发股份、泛海建设、保利地产、金地集团的转增股方案已置于案台。查阅上述四家地产公司2007年年报理财周报记者发现，回款能力较强、资产负债率较高是同时并存的两个特点。

　　用“经营活动产生现金流入/营业收入”来观察企业的销售回款能力。保利地产经营活动产生的现金流约为154亿元，营业收入为81亿元，两者相除为190%。

　　相应的数据在华发股份、泛海建设、金地集团身上分别为：42亿、22亿、191%；43亿、42亿、102%；101亿、75亿、135%。

　　万联证券研究员夏育松向理财周报记者表示，经营活动产生现金流入/营业收入>100%，是因为这些房地产企业收到的预付款项数目较多，但是并未确认为当期营业收入。比如100万的房子，可能要先预付30万。泛海建设的预付款项为2.2亿，基本上是经营活动产生现金流入和营业收入的差值。

　　而四家公司的资产负债率分别为68.6%、76.1%、45.4%、63.7%。韩世同认为，地产企业资产负债率较高，是因为有较多的银行负债用于拿地、周转、开发。而从去年下半年开始，银行信贷紧缩，加之房价下降，交易量萎缩，现金回笼面临较大市场压力，不少地产企业开始实施“现金为王”的策略，快速销售以便回款。

　　“根据国土资源部门的统计，目前，销售回款占房地产企业现金流的50%，而为了避免现金流风险，加重其它融资渠道显然是必要的。”韩世同表示。而转增股后，企业股本得以扩张，增加现金流有了可能。

　　1月23日，华发股份拟每10股转增10股。

　　2月5日，保利地产公布年报，拟以资本公积金每10股转增10股。

　　2月19日，泛海建设公告，资本公积金每10股送6股转增4股。

　　2月23日，金地集团公告，以资本公积金每10股转增10股。

　　东莞证券首席分析师李大霄告诉记者，公积金转增股本将扩大企业经营的资本金。“10股转增10股，就相当于将经营规模扩大了一倍，这将给企业融资带来诸多好处：为取得更高的银行授信额度提供方便；为换股形式的兼并重组提供便利。我们可以猜测，这些企业正在为进一步融资做准备。”

　　增发为负现金流“救火”

　　相比转增股本而言，增发对现金的渴望显得更为迫切。2月19日招商地产公告，拟公开增发募集资金不超过80亿元。

　　2007年，招商地产经营活动累计现金流入约56亿元，但公司经营活动与投资活动产生的净现金流量却显示为负数，达到了-55.61亿元。

　　目前，招商地产已在全国12个城市进行多个项目的房地产开发或拥有土地资源，2007年在建面积137.53万平方米，销售面积22.16万平方米。2007年，公司在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平方米的土地储备。

　　土地储备力度的加大，使得招商地产全年购买商品、接受劳务共支付现金82.13亿元，由此带来经营活动出现约-40亿元的净现金流量。在面临着巨大的现金净流出问题时，公司加大了借款力度。

　　本次增发募集的80亿资金，将用于购买控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的花园城数码大厦、花园城五期、科技大厦二期、领航塔、领航园和雍景湾项目的土地使用权等14个项目，预计净利润将达到47.6亿元以及4亿元的物业增值。

　　IPO、发债殊途同归

　　为了取得现金流，香港IPO也成了不少地产企业近期追逐的对象。

　　普华永道近日发布报告称，更多内地中型企业将来港上市，预计2008年在港集资总额有望达到2800亿港元。其中，房地产企业将是“主力部队”。

　　深圳一地产公司企业投资部人士告诉理财周报记者，深圳有包括卓越、佳兆业在内的8家地产公司正在筹划香港IPO。“广州的恒大地产(企业专区,旗下楼盘)已经过了聆讯环节，只等着IPO了。”

　　该人士表示，在地产宏观调控和银行信贷紧缩的双重挤压下，现金流不充足的公司肯定要被洗牌出局。而地产企业A股上市的审批难度较大，香港IPO不失为充实现金流、度过寒冬的上佳选择。

　　除了在证券市场上融资外，发行债券也是取得现金流的一剂良药。2月20日晚，碧桂园发布公告：拟发行的5亿美元可转换债券已经获得新加坡交易所批准。这其中，约40%用于偿还现有债务，10%用于现有及新物业项目资金及一般公司之用，剩余50%将留作股份掉期抵押品资金。

　　一地产公司高层告诉记者，根据购地付款协议的行规，像碧桂园这样的大企业可能不要求几个月内就付清，而是一年。碧桂园上市以来，土地储备翻了几番，马上上市一周年了，也是付款的高峰期。“这笔债券很大比重应该用于付清购地款项。”