作者：陆彬杰 李子擎

　　上海的北外滩区域，一旦有商业用地推出，定会引发激烈的竞标。世茂、鹏欣等知名的开发商都曾参与其中，然而这一次却颇为异样。

　　虹口区北外滩汇山中块地块，一度吸引了数家开发企业关注。但截至2月28日，却只有上港集团(600018)一家企业缴纳保证金参与竞标。这意味着，该集团将在毫无竞争对手的情况下，以底价11.233亿元摘牌。

　　消息一经传出，业界把目光投向了带有一系列附加条件的招标文件上。

　　独家竞标

　　虹口区北外滩汇山中块地块，是北外滩乃至上海整个滨江两岸地区一年多来首次推出的新地块。

　　此地块一经推出就吸引了数十家房地产开发商前往虹口房地局领取此次地块的挂牌文件，这其中包括和记黄埔、新鸿基地产、陆家嘴(600663)集团、金丰投资、绿地集团(企业专区,旗下楼盘)、上港集团等14家大型开发商。

　　地块优越的地理位置无疑是开发商聚焦的重要原因。该幅土地北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界(汇山东块)、西至原银汇花园边界(汇山西块)、南至规划滨江绿地，地块面积达19039平方米，容积率3.9。

　　然而，令有意竞标的开发商头痛的是，地块的挂牌起始价已经达到112330万元，折合楼面地价每平方米15128元。

　　此外，挂牌文件中称，“汇山中块的设计方案要符合汇山地块整体规划要求，竞得人须建设并无偿提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦(暂名)，以满足航运服务功能及港务相关配套功能的需要，产权归政府所有。同时，为保证航运业务的正常运作，地块中现航运交易大楼需待新上海国际航运服务大厦建成且相关机构搬迁完毕后再拆除，即先建后拆。”

　　苛刻的附加规定使众多开发商望而却步。分析人士指出，如果为政府提供3万平方米的办公楼，意味着开发企业只拥有4万多平方米的产权，计算起来拿地的总成本很高，而楼面地价突破每平方米15000元，加上日后的建筑成本及相关的利润，上市后的写字楼的价格将达到每平方米20000元左右，而目前北外滩的办公楼价格仅徘徊在每平方米18000元，单独开发势必存在一定风险。

　　上海当地媒体则评价，从新江湾城F地块开始，地价下行的信号已经非常明显，没有十足的把握，能否获得预期收益有待观望。

　　整体开发早已“预定”？

　　一家原本关注地块的开发商表示，以招标条件来说，等于开发商最后买到的土地只有4万多平方米，加上无偿建造航运大厦，实际土地成本可以说不止翻倍，因此公司将放弃拿地。

　　事实上，将众多竞争对手阻挡在门外的不仅是昂贵的地价。

　　此次出让的虹口区北外滩汇山中块地块，还要求与汇山东块、西块基地的港池以及地下空间整体规划设计、统一施工、费用分摊，确保公共安全及地下空间各港池的贯通使用。

　　如此，在众多参与竞标的开发商中，只有上港集团具备联合开发的优势。早在2006年，上海港集团就以14.65亿元的挂牌价摘得上述地块旁边的北外滩汇山码头东地块，当时的楼面地价为每平方米13962元。可以预计的是，如若顺利将上述土地揽入怀中，东块和中块便可以整体开发，同时降低了开发成本。

　　记者了解到，该幅土地于2月29日开始接受挂牌，3月11日挂牌截止，缴纳了保证金的企业为上港集团旗下的上海汇港房地产开发有限公司。不出意外，这幅土地将同杨浦区新江湾城F地块的出让同出一辙，招标门槛设置过高，企业上演“独角戏”。

　　2007年12月，针对国土资源部第39号令出台后各地依旧屡屡可见的“定向出让”现象，国土资源部网站刊登该部土地利用司岳晓武等4位官员的署名文章，就39号令进行再次详细解读和澄清。

　　近日，上海土地市场被多家媒体质疑有土地出让“量身定做”之嫌。杨浦区新江湾城F地块出让时，招标文件中就指出申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1.5亿美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等，才能参加竞买，最终正是先前盛传的内定传闻主角美国铁狮门以67.5亿元的挂牌底价摘得。