华夏时报 作者：贾华杰

　　利润率能达20%以上，万科、富力、金融街等介入保障房市场

　　“房市之所以出现向左向右的拐点，因为政府开始重视廉租房和经济适用房的开发建设，全国房地产市场面临重新划分，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房和30%的商品房两部分构成。”近日，万通地产(企业专区,旗下楼盘)(600246)公司董事局主席冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)如此形象比喻全国的保障房市场。

　　万科已经深入到廉租房市场，而富力地产(企业专区,旗下楼盘)也开始涉足北京的两限房，就连主做高档住宅的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)联席主席潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)也有意要参与廉租房建设。对此有分析人士指出，大规模地进入保障性住房建设是以后房企发展的关键。

　　市场定位改为低端住宅

　　“我们正在天津参与经济适用房的建设，未来还有可能继续参与其他城市的住房保障建设。”一位城建地产旗下项目公司的负责人对《华夏时报》记者透露。

　　最新数据显示，按照政府的规划，全国范围内未来新增的住宅用地70%将用于保障性住房建设。而在2007年之前，这一比例只占10%都不到。

　　在一线城市，北京市建委住房保障办相关负责人表示，2008年，北京市有关部门会加快落实“两个一千万”工程，保证在3年内向市场供应2000万平米的限价房和保障性住房用地。

　　“北京正在加大住房保障的土地供应，2008年，北京保障性住房建设将占到住房建设总量的40%。”一位北京市建委住房保障办的人士向记者透露。

　　海通证券(600837)房地产业高级分析师张峦在接受媒体采访时表示：“如果新增的70%都是保障性住房的话，那么显然保障性住房在整个住房体系的比重肯定是在扩大的。”

　　他特别指出，如果未来新增的住宅用地更多地用于保障性住房建设，这个政策可能会引发一些新的措施，在廉租房建设中与房地产商去合作。

　　实际上，土地市场转向加大限价房和保障性住房用地的供应,也对一些大型开发企业战略选择产生了影响。一些开发商已经开始行动起来。许多大型房企对自己的市场定位放在低端普通住宅开发，甚至是限价房、经济适用房等低利润项目。

　　在全国各大城市，万科率先降价及建设廉租房。尽管这些行为被怀疑有“做秀”甚至“清理门户”之嫌。但即便如此，SOHO中国联席主席潘石屹在最近的一次公开活动中当被问及将来是否会参与廉租房建设时，潘回答得很干脆：“我会。”

　　而早在今年2月份，另外一个地产大佬碧桂园(企业专区,旗下楼盘)集团已向顺德建设局送来意向书，提出由碧桂园垫资兴建廉租房和经济适用房。据悉，碧桂园将在近期提交一份更详细的计划。

　　“金融街今后会加大普通住宅的开发力度，还有参建保障性住房建设。除了普通住宅可以快速回款，加快企业资金周转外，也与北京土地市场的土地供应结构有关。”金融街控股公司有关人士在接受媒体采访时表示。

　　记者注意到，由于金融街商业中心在2007年年底已开发完毕，金融街控股随即开始了在全国的找地行动。以其高价拿到手的“亦庄地王”为例，该地块就是因为价格过高，土地出让协议包含“回购条款”而被众多开发企业放弃,最后被金融街以15.8亿元拿下。

　　实际上，这透露出金融街控股急于拿地的窘境，因此参与到住房保障建设中来，也成为了公司今后的新目标。

　　“保障性住房是一块新蛋糕。”一位不愿公开姓名的开发企业代表告诉记者,许多大中型开发企业正在关注这块市场，有的甚至正组建专门运作经济适用房、限价房项目的部门。

　　参与保障房有优惠

　　“很多人认为开发保障房利润低，其实利润一点也不低。况且现在商品房风险大，参与保障房建设还能快速回笼资金。”一位地产开发人士说。

　　上述城建地产旗下项目公司的负责人透露，虽然经济适用房政府规定的是3%的利润率，但现在实行的是预售制度，开发商资金投入的回报率就比较高，会在10%利润率以上。

　　一位地产开发商表示，表面上看，因为经济适用房和两限房等利润是锁定的，跟商品房相比利润肯定低。“但如果成本控制得好的话，20%以上的利润率还是有保障的。”

　　一位庞姓地产商在接受本报记者采访时指出，地产公司现在已经很难再以低价收地，通过招拍挂拿下的地多数项目利润率大概在20%左右。言下之意，与保障房的利润率不相上下。

　　另外，中房指数研究院有关专家认为，随着这几年市道向好，项目开发和项目储备土地需求量都快速上升，而北京市场土地存量消化速度十分惊人，许多大型开发企业已经陷入无地可开发的境地。

　　近期资本市场资金匮乏，许多上市房企此前通过定向增发等形式从股市获得了直接融资，而现在所有融资项目都存在夭折的危险，显著增加了公司财务成本。

　　“而政府在保障性住房建设中的开发贷款以及税收等都是有优惠的。”上述庞姓地产商表示，“开发商根本不用担心销售以及开发贷款的问题。这样算下来也节约了不少成本。”

　　“谁都知道北京市是宏观调控政策执行最严格的地区。”一位业内人士表示，由于担心北京会对下一步土地市场出台更严格调控措施，以及开发贷款受到限制，许多开发企业更加快了参加保障性住房建设的速度。

　　“在未来收成前景不妙的情况下，参加保障房建设的企业会在政府那里得到额外的照顾。”上述庞姓开发商说。

　　但也有人士表示，目前在保障房领域，大型国有房地产企业有政府关系及招投标优势，那些大型民营房企想要参与到市场份额不断扩大的住房保障建设中，难度仍然不小。