面对"拐点论"和"清理门户"的是非之争,万科(000002.SZ)董事长王石显得有些无奈。

　　然而,作为地产行业的公众话题人物,王石的任何一句话,都有可能被误解或者过度解释,这似乎也是一种宿命。

　　"拐点论不是我先提出来的,是一个记者先提出来的,我只不过回应了他的观点,"尽管从去年12月份开始,"拐点论"引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月,然而3月20日,王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

　　他不得不因此一次又一次的解释,他认为楼市拐点并不是房价的大起大落,也不意味着楼市从牛市转向熊市,而只是价格的理性回归。

　　"同样,万科也绝对没有想要清理门户,我们对兼并小开发商没有兴趣,从效率上来讲,兼并小公司根本不划算。"王石解释。

　　应该说,2007年,万科交出了一份不错的成绩单。

　　这一年,万科让自己在全国的市场占有率首次达到了2.07%,在行业整合中确立了自身的地位。

　　这一年,万科的营业收入达334.9亿元,实现净利润48.4亿元,同比分别增长98.1%和110.8%,这已经是万科净利润连续第四年保持50%以上的增长,过去10年的年复合增长率高达42.5%。去年,万科新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,同比增长55.2%和36%,毛利率为30%,到年末土地储备1821万平方米。

　　按照万科的解释,万科不追求过分的土地储备,而是要维持土地储备将近够今后两年的开发为标准,以保持足够的市场灵活性。

　　到2007年年末,万科手头持有现金170亿元,净负债率为22.9%,另有238亿元的销售收入尚未入帐。

　　预计2008年,万科新开工面积将达到848万平方米,竣工面积689万平方米,比去年再有显著提高。

　　一反常态,万科没有在年报中公布今年的融资计划,而表示将会"慎重融资"。

　　无意兼并小开发商

　　<21世纪>:你怎么看待之前有说法称,万科带头降价是在"清理门户"?

　　王石:万科绝对不是在清理门户。

　　我们对小公司的土地没有兴趣,因为兼并讲究的是效率,第一我们希望兼并优秀的开发商。有人可能会笑,优秀的公司能让万科兼并吗?实际上,国内有很多公司,除了房地产之外还做其它的业务。

　　比如说三年前兼并的南都,除了房地产之外,还有酒店、高速公路、蓄电池等,在上次2005年宏调之后,它们决定应该集中资源做酒店、高速公路和蓄电池,所以它就把房地产剥离出来,南都本身是浙江第二大房地产开发公司,品牌也都不错,这是万科兼并的目标。

　　但是那些小公司,即使开发得好,因为太小,兼并也没什么意思,如果开发得不好,就会带来一系列的问题,所以有些说法说万科要清理门户,实际上是不对的,从效率上来讲,兼并小公司根本不划算。

　　但万科的策略还是自己买地与兼并合作结合起来进行。

　　<21世纪>:你现在是否仍然认为,国内楼市在拐点之中?

　　王石:首先要说明,我认为拐点不是大起大落,第二,拐点不是牛市到熊市,而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义:疯狂的价格上涨是危险的,现在调控政策也起到了作用,第二层是,不仅不能疯涨了,之前疯涨的也要进行理性回归。

　　看楼价是否合理,很简单,市场有两种数据,比如10年来人均收入的增速和房价增速,如果房价增速远远快于人均收入增长,一定是不合理的,有宏观调控,市场调整得会明显一些,即使没有宏观调控,市场也会调整。

　　比如,香港1997年时候的房价,我认为就是非常不正常的,即使没有金融危机,也是要调整,只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈,内地的情况何尝不是如此?

　　如果人均收入增长很平缓而房价陡涨,这市场一定会有问题的,所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候,我们很担心,到了2007年的时候,我们更担心,所以万科非常明确地表示,市场进入亢奋期,而万科要保持冷静的既往的发展速度。

　　我们历来说我们要做房地产的领跑者,但去年我们提出,万科要做房地产的领跑者,但绝不做价格的领跑者,这是非常明确的。

　　合理分界:去年四月

　　<21世纪>:这轮降价对珠三角楼市有什么影响?是否还有下调空间?

　　王石:我是这样看的,珠三角包括深圳、广州、东莞等地,去年到现在的价格调整显然是理性的。但是,究竟调整到什么程度才算合适呢?我觉得,价格调整到2007年4月份的水平就比较合适,当然,这也不能一概而论。

　　应该说,现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的,只要调整到位,市场还是会不错的,增长会有,但增长的速度会放缓。只要价格调整,市场反应会非常敏感。

　　<21世纪>:如果万科不是要清理门户,为什么会带头降价?

　　王石:去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制,对市场都有很大的影响,所以当时我们很快做出调整,带头调整价格,适应市场,于是就出现这样一种情况:跟着万科一起调价的,就好卖;不调整价格的,就不好卖。

　　当时我指的是珠三角,但到今年1月份的时候,这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样,今天我也不会说全国都如此,因为中国太大了,收入情况都不一样。

　　举个例子,上海和广州比,就很有意思。1998年-2004年的6年中,上海的楼价增速远远超过收入增速,但是珠三角由于受香港影响,1997年之后房价没怎么涨,人均收入增速高于楼价增速,所以2005年第一轮宏调的时候,上海受了很大的影响,但珠三角几乎没有受到影响,反过来看,到了2006下半年和2007年,珠三角房价的陡升远远快于收入增长,所以可以说,2007年6-7月份的时候,我可以这样形容我的心情:面对市场房价的上涨我胆战心惊。

　　因为有香港的先例,即便到现在,很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好,但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说,拐点应该是指价格的理性回归。

　　<21世纪>:换句话说,2008对万科意味着什么?

　　王石:意味着持续的、健康的、稳定的发展。稳定,我不好再多说什么了(笑)。

　　我刚才说了,内地跟香港、美国等地方不一样,很多小开发商可能会面临困难,这要在海外很可能就会让你破产,但在中国,不一定,说不定熬过这两三年之后,它们又起来了。万科对收购这些小开发商没兴趣。