作者：谭璐
3月12日,恒大地产(企业专区,旗下楼盘)在香港宣布,计划全球发行29.6亿股股份,相当于公司扩大后股本的20.78%。其中2.85亿股为新股,每股招股价介乎3.50港元到5.60港元,集资额在104亿港元至166亿港元之间。
根据恒大地产的招股书,此次IPO发售价如果为每股4.55港元,则所得款项净额约为123.136亿港元。恒大地产计划将其中53.6%用于支付未付的土地出让金,以及拨付现行项目所需资金;23.1%用于收购额外的土地储备,作为房地产开发。
此前,恒大地产的保荐人之一瑞信发表研究报告指出,恒大地产的估值高达1208亿至1321亿港元,超过目前市值最大的内地房地产股碧桂园(企业专区,旗下楼盘),而恒大主席兼大股东许家印的身家可能超过775亿港元,成为内地新首富。
对于恒大地产目前拥有的土地储备,许家印颇为自豪地表示,"我们在全国的22个城市有48个项目,土地储备达到4578万平方米,土地储备规模大,达到4578万平方米。与之前在香港IPO的企业相比,是IPO时土地储备最大的企业的2.4倍,也是其他企业在IPO时土地储备量平均值的5.8倍。"
许家印对本报记者表示,我们在全国的项目总共有48个,计划今年要首期竣工交付的是36个。恒大地产正在紧锣密鼓地进行施工,对恒大地产来说不存在闲置土地的问题。
数据显示,恒大地产拥有的土地分布较广,80%的项目位于13个省会以上城市,单个项目的总建筑面积规模大,70%的单个项目超过50万平方米。目前有750多万的在建工程面积,计划2008年的竣工面积和可售面积分别是905万平方米和750万平方米。
许家印透露,从2006年年底到2007年,恒大地产在国际资本市场上共融资接近10亿美元。目前国家对于企业海外融资方面的一些规定,使融到资金难以回流到国内。不过,香港一位业内人士对本报记者透露,恒大地产此前融到的10亿美元,已经拿到批文。其实每间公司在具体的项目上,各自有不同的方法拿到批文。
根据招股书,恒大地产在截至2007年9月30日的9个月内,取得收入23.234亿元,盈利10.006亿元。
宏调不影响业绩
<21世纪>:恒大地产目前土地储备额有4578万平方米,国家规定土地闲置满两年要无偿收回。你们是否会有土地开发方面的压力?
许家印:我们在全国的项目总共有48个,计划今年要首期竣工交付的是36个。只有启东项目是计划2010年推向市场,因为要等上海到江苏启东的第二座大桥贯通的时候,我们再推向市场。其余的36个项目在招股书上都有写到,我们正在紧锣密鼓地进行施工,对我们来说不存在闲置土地的问题。
<21世纪>:买入大量土地,宏观调控是否会影响你们的业绩?
许家印:我们的土地成本比较低。因为我们的土地大部分在07年上半年买,进入二线城市的大部分的地价大部分都在去年下半年增长速度比较快,我们购买土地的时候,不是在2007年上半年才去找项目,找土地,我们从2004年就开始研究城市房地产发展的走向,所以我们的合同的谈判历时一年。即使在之前的宏观调控下,恒大地产也取得了好成绩。
有强大执行力
<21世纪>:你们将会用23.1%的IPO融资用于收购土地储备,这些土地大概会分布在哪些区域?
许家印:对于收购土地储备,我们没有限于具体的城市,我们会选择部分并购别人的二手土地。我们从2004年开始进入二线城市,依靠大量的信息,找到更好的土地。
在此过程中,我们有几个基本原则:一是土地要有规定的相关文件证明;二是土地必须符合公司的可持续发展战略和拓展,比如说单个项目的面积要超过50万平方米;三是土地的价格;四是项目的付款方式要符合公司整体稳健经营的运作。
<21世纪>:恒大地产在2008年和2009年计划竣工的面积以及销售情况如何?
许家印:我们公司有很高的销售标准,注重品牌拓展。我们在2007年上半年大量购买土地,2007年下半年也购买了一小部分土地,要在短时间内实现从购买土地,到规划、设计、钻探、招投标、施工进场到竣工,需要很高的速度。
比如西安一个项目,去年8月15号签订合同,收购别人的二手土地。8月16日交付款项,8月20日公司开始运作,其间又有春节和雪灾的影响,到现在已经建了9层楼。可见我们有着强大的执行力。
目前已有180万平方米竣工楼房拿到预售证。去年底到今年1季度,在广州有4个项目正在发售,到1月5日已经销售了17亿,销售率33%,销售均价是1.2万人民币。到今年5月份,全国大概有10个楼盘会开盘。
<21世纪>:这次招股价的范围定得比较大,是否想通过这个做法吸纳更多的人购买你们的股票?
许家印:我们是做实业的,对资本市场没有什么经验,还是听投行的经验,目前的市场不太稳定。
<21世纪>:你们在2007年的市盈率是44倍-70倍,与其他内地房地产股相比,略高一些。在这种情况下,如何说服投资者买你们的股票?
许家印:我认为投资者要买的是未来,而不是过去。恒大地产在2007年实现了大幅增长,因为我们有强大的执行力和科学的管理。
