SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)：最富戏剧性的地产IPO

　　王芳洁

　　10月8日，SOHO中国在香港上市，每股定价8.3港元，当日收盘价9.56港元/股。至此，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)、张欣夫妇的身家已经达到317亿港元。

　　此番上市，为SOHO中国募集资金超过128亿港元，甚至超过了中国“地王”碧桂园(企业专区,旗下楼盘)。然而，截止到目前，SOHO中国手中的土地储备仅120万平方米，甚至不足碧桂园的10%。

　　土地储备历来是房地产公司上市估值的重要因素，甚至是决定性因素，显然，SOHO中国改变了论调。SOHO中国以及它的掌门人潘石屹，再一次出尽风头，成为中国地产界、资本市场上的明星。

　　两番上市

　　实际上，这并非SOHO中国第一次冲刺股市。2002年，潘石屹首次宣布要在美国以及香港同时上市。

　　不过，那一次老潘折戟而归。对于个中缘由，张欣在2006年的地产金融论坛上透露：美国和香港资本市场给SOHO中国定的市盈率为8倍。按照张潘夫妇的设想，市盈率是13至15倍，但当时地产公司的市盈率普遍在8~12倍。再加上当时公司名声初起、土地储备少，因而难以吸引境外投资者的注意。

　　彼时，港媒分析认为SOHO中国的资产净值较低。事实上，当时建外SOHO (论坛 像册 户型 样板间)的销售额达至18亿元人民币，但由于项目并未完工，该收入不能纳入当年的财务报表中。除去上述收入，老潘当年只有现代城 (论坛 户型)尾盘销售的几千万元。

　　该事件似乎未对潘石屹造成负面影响，反而从那一年开始市场影响力日益提高。同年，“长城脚下的公社”荣获威尼斯国际建筑奖，目前正以酒店的形式营业，项目一个接一个地热卖。

　　事隔五年，他再一次站在了当初摔倒的地方。 这一次，老潘异常地不张扬。从去年开始有传闻至今，潘石屹从未在任何场合透露关于上市的具体细节。

　　六个SOHO和一个前门大街

　　SOHO中国在二度冲关的道路上走了五年。这五年间，SOHO中国已经前进了许多步：连续两年占据北京销售额第一的位置，根据北京市房地产交易管理网显示，2006年，SOHO中国销售额39个亿；带有“SOHO”标记的项目增至6个；尽管土地储备仍然不多，似乎这一次，老潘已经胜券在握。

　　六个SOHO项目，其中五个均位于北京CBD方寸之内，这使SOHO中国成为北京CBD开发中最大的赢家。

　　而于去年高价获得的三里屯SOHO项目，则是位于北京市最繁华的商业休闲区，其商业价值并不次于CBD。

　　而就在9月16日举行的前门大街“人文奥运与‘中华老字号’传统文化研讨会”上，SOHO中国的低调 (论坛 像册 户型 样板间 视频)现身也为公众提供了猜想。实际上，早在此前，SOHO中国入主前门大街的消息便不绝于耳。

　　《第一财经日报》记者从公司方面证实，今年7月底，SOHO中国已经通过收购前门大街改造工程公司——北京天街置业而获得了项目开发权。前门改造是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米。整个前门大街共有土地证52个，其中11个将通过招拍挂形式公开出让，其余41个已是老潘的囊中之物。

　　至此，SOHO中国的开发理念已经跃然纸上，尽管其在中国房地产开发界独树一帜，却遵循着最古老的选址理念——位置，位置，还是位置。

　　另外，在SOHO中国业务构成中，写字楼面积占到公司开发的总楼面面积的53%，零售商铺占23%，剩下的3%是酒店项目。到目前为止，公司总资产的67%都来自于销售部分。而在与投资者会面时，老潘最强调的亦是其很高的资产周转率，以及高利润水平。

　　两个明星

　　令SOHO中国星光闪耀的，不仅仅是其位于黄金地段、风格独特的项目，在这场上市秀中扮演主角的潘石屹、张欣夫妇或者也是为公司估值增添筹码的重要因素。

　　两人一个是商演两栖、唱做俱佳的明星地产商；一个则出身于高盛，是极具资本运作经验的金融家。1995年创立公司，潘张一直夫唱妇随。

　　潘石屹扮演的角色是活跃于各种场合，成为公司最佳且免费的形象代言人，而张欣则身处幕后，但在公司发展期间，有洋背景的张欣起到了不可估量的作用，她与境外的一些关系扩大了SOHO中国的国际影响。此次上市，SOHO中国的保荐人与发售人都有她的老东家高盛的身影。

　　“二人转”唱出了一台高利润回报的上市大戏，SOHO中国的商业模式和高额回报注定受到投资者的极大关注，但投资者对公司偏好和信任的程度，是否足以使他们决定购买这家公司IPO的股票，还需等到10月8日挂牌。尽管商业模式和品牌影响将很可能是一个重点考量的因素，但估价也同样重要。

　　显然，老潘决心走出一条土地储备之外与众不同的新路，关键在于公司是否可以持续稳步地获得有高回报、高价值的土地；然后继续实现销售额最大化和利润最大化。

　　以传统的眼光打量SOHO中国，土地储备仍是有些单薄。从土地储备数量看，SOHO中国即使在北京市场也在几十名开外；但是从年度销售额来看，SOHO中国已连续多年位列北京地区销售前三名。其每年至少保持35亿元以上的销售规模，令一些全国化扩张的地产公司也相形见绌。

　　●基本数据

　　上市公司：SOHO中国

　　上市代码：0410

　　上市地：香港联交所

　　上市时间：10月8日

　　发行价：6.3~8.3港元/股

　　发行量：15.49亿股

　　募集资金： 128.6亿港元

　　全球发售联席保荐人：高盛(亚洲)有限责任公司、香港上海汇丰银行有限公司

　　全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人：高盛(亚洲)有限责任公司、香港上海汇丰银行有限公司、UBS AG