原标题：佳程广场 (论坛 像册 户型 样板间)REITs劫数

　　文/本刊记者 张 盈

   “租金门”事件败露以后，田力在套现佳程广场、实现滚动开发的道路上跌跤，REITs并非直接高效的融资工具

    北京东三环路三元桥畔，耸立着一栋名为佳程广场的双塔结构写字楼。佳程广场地处燕莎商圈和东直门国门繁华区，因宝马集团等多家世界500强企业进驻而闻名。而真正让它在香港也名声大噪的，却不是因为它优良的租户和高端的品质，而是因为睿富中国商业房地产投资信托基金(以下简称睿富基金)曝出的欺诈丑闻。 2007年6月22日，睿富基金在香港联交所上市成功，募集资金超过20亿港元，用于收购佳程广场100%股权。距离套现不足半年，10月28日，睿富基金发布公告，佳程广场涉嫌上市前伪造租约、靠欺诈获得上市资格，并呼吁警方介入调查，香港投资者一片哗然。

    作为内地首个由民营企业开发、通过REITs(Real Estate Investment Trust，按字面直译是“房地产投资信托”)上市的地产项目，佳程广场租金欺诈事件令内地商业地产蒙羞。在房产和投资业界，开发了佳程广场的田力也从敢为天下先的资本弄潮儿变成了十恶不赦的骗子。

    田力的命运让房产圈内人士扼腕叹息。内地针对房产行业的宏观调控持续数年，受困于银根紧缩，又苦于争取不到上市招股招标，开发商的资金周转就像是要绷断的弦。佳程广场通过REITs上市成功后，一众房产开发商似乎看到了一条类似招股上市的光明路径，但透过田力“REITs劫数”的镜鉴，他们发现REITs跟发行股票相去甚远，它远不是理想的直接融资工具。

    田力的REITs构想

    田力原为湖南省外事侨务办公室主任，后下海经商，开发及生产税收发票机。据传，湖南省所有企业中，每两家就有一家的税收发票机来自于田力的公司，田力也由此获得了创业的“第一桶金”，在香港成立了佳程集团。

    但通过生产制造发票机获得的资本积累不足以支撑在寸土寸金的北京燕莎商务圈开发超5A级写字楼，同时，在经济和政府资源交相缠绕的北京地产圈，即使资金充沛，也不见得能拿到地块。

    与早期很多靠单体项目发家的房产开发商毫无二致，田力选择了跟利益相关方合伙。田力出钱，土地出让方用土地折价入股。佳程广场一位高层管理人员表示，建造佳程广场两栋写字楼的成本非常高，约合1万多元人民币一平方米。这对于一个“不吃皇粮”的民营企业来说，负担是相当沉重的。“2001年为了拿地，佳程集团付出的代价就相当大，当时我们跟土地出让方约定了比例分成，他们出地我们出钱。招商开始后，土地出让方获得的那部分比例要求套现，所以我们想到了上市。到了2006年，这个代价就不是一倍两倍的问题了。”

    开发佳程广场主要依靠董事长田力的侨办经历和政府关系，与供地方和其他合作方达成共同协议，以项目公司的形式把有关各方的利益捆绑在一起，弥补了自有资金不足的短板。佳程广场落成后，如果以整栋出售或分割出售的方式，田力和有关合作方都会分上一票，这也是大多数单体项目开发的最终归宿。

    田力显然把房产当成了事业来做，不甘于当“玩票”。为了做大做强，田力也打算通过发行股票募集资金，佳程广场于2006年中及2007年初两度在香港冲击上市，但由于内地遭遇宏观调控，佳程广场项目规模又较小，最终没有获得联交所上市的机会。但很快，田力发现通过REITs上市有曲径通幽之妙。

    他深知以佳程广场的品质和地段，持有收租、物业升值的回报当高于出售。出售给睿富当有一石三鸟之效：首先，睿富的定价依据就是未来不断提高的租金价(216.00,0.79,0.37%,吧)值，相对于楼板价会高出不少；其次，田力搭建了一个融资平台，以后所有的项目都可以通过基金套现，实现滚动开发；再次，佳程正处在一个由项目公司向真正的房地产一体开发企业的蜕变过程中，套现后让合作方退出公司，田力自己增厚股权也是题中应有之义。

    想到一个美妙的开局后，田力就忙不迭地付诸行动了。他不知道前面有更大的风险等着他。 租约欺诈的冲动 2007年6月22日，睿富基金在香港上市，作为国际资本分享中国房地产业迅猛发展的途径，受到了新加坡政府投资公司等机构投资者的热烈追捧。睿富基金募集资金超过20亿港元，以反向收购的形式，购买了佳程广场100%的股权。

    极尽辉煌的背后掩藏着落寞的种子。为了能卖个好价钱，田力在上市文件里佳程广场项目进行了美化，同时，由于对REITs产品品性的不了解，田力以股票上市的思路操作REITs，他或许也没料到这样会触犯刑律、诉讼缠身。

    内地股票市场对房地产企业估值，通常是楼宇销售价格的归总，甚至直接加总开发商拥有的土地储备，而REITs在国际上估值主要参照物业的现金流，即净租金收入。在香港联交所上市的睿富REITs需要采用国际通用的估值方法：物业估值由租金收入决定，租金收入高，物业价值才能达到香港联交所的交易价格。

    为了达到REITs上市要求，田力在提高租金收入上煞费苦心。首先是通过阴阳合同的方式给客户签订双份租约，阳合同用来应付上市审查，阴合同是跟客户签订的真实租约。睿富基金上市公告书中披露，佳程广场平均月租金为273元/平方米，而欺诈丑闻曝出后，睿富基金独立物业估值顾问戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)重做的租约调查显示，佳程广场的实际平均租金收入只有每月每平方米176元。

    同时，在佳程广场的租户中，有两个租户是佳程广场的关系人，并拖欠租金4060万元港元。两项合计，因租约欺诈睿富基金欠收的租金收入为2.78亿港元。

    根据公开资料披露，为了应付上市检查，田力暗中截取了租户反馈尽职审查小组问卷调查的确认书，修改后才发还进行尽职审查的人员；将与租户实际订立的较低价值租约的其中几页调换，编制成虚假的高租金租约，再交由尽职审查小组审阅；伪造账目、租户收据及银行文件正本，作为上市时申报会计师进行审核的文件：而这些都将触犯刑律。