本报记者 田新杰

　　作为上海地价标杆的新江湾城地价确实“实现了”在短短两个半月内迅速回落，跌幅超过六成。

　　1月23日，铁狮门房地产基金(TISHMAN SPEYER GSC　PARTNERS　LLC)以底价67.5亿元独家竞得备受关注的新江湾城F地块，折合楼板价仅为7500元/平方米。

　　“新江湾城F地块出让谜底毫无悬念地揭晓。”上海易居房地产研究院在报告中这样形容这一结果的出炉，这次F地块的“低价成交”，最大的原因在于土地管理部门对于该地块“高门槛”的设定。

　　暴跌是如何产生的

　　与2007年11月初，新加坡仁恒以楼板价20000元/平方米的历史新高获得新江湾城D3地块相比，新江湾城F地块最终成交的楼板价仅为7500元/平方米，跌幅为62.5%。短短约75天时间，暴跌究竟是如何产生的？

　　地块招标书显示，F地块东达闸殷路、北至殷高路，占地26.7万平方米，是新江湾城区域历年推出的最大一幅综合用地。该地块在规划方面包含了商业、金融、教育、科技、办公、住宅、文化娱乐等诸多元素。

　　据此前规划，该地块将分三个功能板块开发。其中，商务区面积最大，总建筑面积52.5万平方米；住宅区域总建筑面积约18万平方米；此外，还包括19.4万平方米的研发中心、展览中心等商务附属区域。

　　地块推出时，业内普遍判断该地块将改写上海土地出让的总价纪录。“如果按照之前D3地块2万元的楼板价算，将可能以180亿元的成交价创新地王，那么将会是目前全国最贵地价的长沙新河三角洲地块92亿的2倍。即使参考绿城新江湾城地块1.25万元/平方米的楼板价测算，F地块最后成交价格也会超过百亿。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄指出。

　　然而，当招标文件公布后，这种预测被迅速打破，随之而来的则是“内定传闻”。

　　招标文件竞买要求：所开发建设的甲级综合商办项目(非住宅)不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理的业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证。

　　“对竞买者开出的要求非常之高。”易居房地产研究院报告指出，凭借此等条件，国内大部分开发商已鲜有拿地的基本资格。

　　据本报记者了解，在前期包括和黄、仁恒，以及美国铁狮门都在参与竞拍的猜测范围中，而在1月23日正式开标前仅一家公司获得审核资料并提交了保证金，这家公司就是美国铁狮门这家房地产投资基金。

　　一位开发商投资拓展部门人士透露，事实上，对该地块感兴趣的开发商并不止美国铁狮门一家，就竞标价格而言，也绝非美国铁狮门一家可以承受，包括多家港资公司在内都希望参与该地块的争夺，但土地招标文件中额外设定的竞标门槛把其他有意竞标的开发商挡在了门外。

　　易居房地产研究院认为，这次F地块的“低价成交”，最大的原因在于土地管理部门对于该地块“高门槛”的设定，通过挂牌文件可以看出，政府部门有一定可能在前期与铁狮门有了相关的对话并达成共识，否则，如此信心十足地“高门槛招标”也顶着不小的流标风险。”

　　铁狮门潜行中国

　　对内地房地产市场，尤其上海、北京等一线城市，铁狮门一直虎视眈眈。

　　公开资料显示，铁狮门公司成立于1978年，是全球一流的房地产投资与开发公司，在全球18个城市开发或管理着41宗商业与居住房地产项目，并已成功开发获取了资产价值超过150亿美元、面积超过520万平方米的土地投资组合。

　　对中国内地投资的计划，铁狮门其实早有准备。

　　2005年下半年，铁狮门房地产与美国投资公司GSCPartners组建合资公司，计划斥资5亿美元在上海和北京开发高端商业和住宅项目。铁狮门房地产基金成立两年以来，一直表现得相当低调，很少有投资项目曝光，但并非没有斩获，如已经收购成都一大厦的在建工程。

　　有报道透露，这家合资公司希望于未来3-4年中开发占地500万-1000万平方英尺的甲级写字楼和豪华公寓楼。GSCPartners副主席KeithAbel称，目前是进入中国市场的绝佳时机，因为在中国的跨国公司对高端写字楼和住宅楼存在强劲的需求，中国新兴的中产阶级对高质量的工作和生活环境的需要也越来越强烈。

　　铁狮门尽管低调，但在上海等中国主要商业城市寻求合适物业从未停止过。

　　2007年，创下内地土地出让楼板价新高的上海市南京东路163地块竞拍中，铁狮门曾参与其中，最终由新鸿基拿下上海市襄阳路地块，铁狮门也曾传出计划参与的消息。

　　作为国际地产大鳄，铁狮门有意投资上海市场，也受到了当地政府的欢迎。

　　1月23日，上海各区其他地块出让也趋于理性。杨浦另一幅商办地块38街坊4丘地块以9.1亿的挂牌起始价被东方明珠置业有限公司同样以底价摘得；和记黄埔名下公司以11.627亿元的总价、3524元/平方米的楼板价获得嘉定一地块；保利地产(企业专区,旗下楼盘)以8.18亿元摘得浦东唐镇地块，楼板价为4252元/平方米。

　　嘉定区部分商业办公地块的最终成交价格不到1500元/平方米。

　　“市场面临调整，拿地需要更加理性。”一位不愿透露姓名的本地开发商人士表示，但这应该是在市场行为的前提下自发的表现，而不是靠政府在某些地块的出让门槛上下功夫，拒绝竞争，这种“管控地价”的做法起码与土地出让公开公平出让的原则相背离。

　　据了解，在2005年，新江湾城项目曾整体赴香港推介，当时向香港地产商推介的重点正是此次出让的F地块，以李嘉诚旗下和记黄埔为首的多家港资地产商对该地块表现出浓厚兴趣。