陈思进

中国房地产指数系统的数据显示，“在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始下降，最后一周跌幅超过了20%。”

那么我们该怎样评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫，从而尽量控制房价，以避免由于房价的下跌而引发经济衰退呢？

大家知道，在衡量一个股票的价格是否被高估时，我们通常用的是P/E(PricetoEarning，国内翻译成市盈率，也就是股价收益比)，也就是价格和所得之比。比如宏利金融集团(ManulifeFinancial)的股票(纽约证交所：MFC)目前的P/E值在12到13之间，属于合理价位。而如果超过15就所谓overvalued(高估)了。当然，在个股的具体分析时，还要看那个公司是成长型，还是成熟型的等等，不过无论如何，要是超过20，就有泡沫之嫌了。同样，看一个地区的房价有没有泡沫，首先也可用一个类似的值来判断：P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。如笔者目前居住的地区，一套二居室的豪华公寓平均价格在45万加元左右，而年租金在3万上下。P/R值15，虽还算合理，但显然房价已经不低了。

大家可以按照这一方式计算一下在北京、上海等地的情况，在北京，平均房价在五环附近每平方米已经超过1万元，一套60至70平方米的房，至少要80万至100元万，而年租金能够收到3万至4万元应该是合理的，也就是P/R值在20至33之间，应该是比较高的。

其次是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。再拿多伦多来说事儿，多伦多这两年房价涨得也很快，平均一栋房子的价格从10年前的20多万涨到了40万加元上下，是所谓的“历史新高”。而多伦多去年年家庭收入是9万加币，从目前看房价收入比还不到5，虽然还没有泡沫，也已经快到上限了。

而北京地区，如果以家庭年均收入10万元为基准，按照上面的房价计算就是6至10之间。当然中国的发展不能够完全按照国外的标准，但是，对于我们计算房价来说，这些基准标准还是可以参照的，至少我们知道中国与世界的差距有多远。

以上两个方法只要用一个，就足以判断一个地区的房地产价格是否合理了。不过每个地区的房地产都有其特点，如果想再进一步研究，还有另一把常用的尺可以用来衡量。在北美，一般来说，房子每平方米的价格不应高于当地家庭平均月收入的一半。还是拿多伦多来说吧，平均家庭月收入在7500加元左右，而现在多伦多房价每平方米价格还没有超过3500加元，看来也还算合理。注意，在北美，一个房子或公寓的大小是指使用面积，不包括建筑面积。

笔者在北京、上海和其他大城市的亲友都说，这三把尺里随便抽一把来量，他们所在的城市房价已经不是贵了，而是“巨”贵了，应该算是有泡沫了。那既然有泡沫，房价何时会跌呢？其实有没有泡沫和何时跌是两个概念。房价有没有泡沫是可以用以上三个方式来确定的；而有泡沫的房地产并不是立马就会跌的。耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%。我觉得判断房地产有否泡沫是以用数学的统计方式；而判断何时下跌则要用心理学。《纽约时报》有一个最精辟的论断：“当消费者不再相信住房的价格将上升时，价格就将下跌。”这和股票的何时下跌是一样的道理。

另外，如果跌的话，会跌多少？既然是泡沫，一旦破灭，房地产的价格便会回归其合理的价位。也就是回归至合理的“房价租金比”和“房价收入比”。大家自己算算吧。