我爱我家控股市场研究中心主任 秦瑞

从城市发展的角度来看，轨道交通包括了轻轨和地铁，包括城际特快。现在我们讨论更多的是地铁和轻轨这块，承担了串联区域或者串联地域，缩短出行的成本的作用，完善空间结构的作用。同时，轨道交通也使城市整体的经济向前快速发展。我觉得现有的轨道交通的经济网并不是十分完善，从现在已建成的1、2号线以及八通线还有13、5号线来看，现在大型中、高端的物业还是稀缺的。现在比较著名的是银座，还有西环嘉茂，还有西单、复兴门还有东方新天地以及国贸，屈指可数就是这几个大型高端物业。在其他的轨道交通站点看到的是小商小贩的摆摊。我非常看好未来的发展趋势，当然需要政府部门，包括开发商以及各个相关的机构，包括商家在其中发挥作用。

谈到8号线的问题，我觉得有几个作用，8号线里面有一个奥林匹克公园，实际上这是体现了后奥运经济的一种概念，主要是承载体育文化的作用。因为，毕竟奥运会过后，这些场馆要取之于民，用之于民。其次，是旧有城市的规划，从最早的城市规划，从摊大饼的格局，最核心部分是政府办公。在城市里面谁地价支付能力最强谁离核心地位越近。现在最核心地方是政府办公地方，其实它们是不需要任何支付能力的，次一级是商业和办公这一块，再往外是住宅这一块。由于咱们的城市规划，以及环保问题等等，大量工业、企业围在最外围，由于地价支付能力，导致很多住宅的功能被集中在城市的也不算边缘区，如果我们想突破旧有城市规划的话，就必须把相应的办公、包括商业以及住宅、以及工业这些区域有效或者合理的串联起来。现在的8号线，由于属于最古老的北京中轴线，长度也长于4、5号线的。是北京市政府在完善两轴——两带——多中心的规划。第三个作用，就是分担13和5号线的作用。13号线起到的作用就是连接回龙观和天通苑的连接作用，5号线也是在分担这样的作用。由于地铁票价的降幅使得地铁的承载能力接近于饱和的状态，8号线的投入使用带分担了这种作用。去年包括今年年初的时候，市政府提出的保障性住房的地块都是围绕着轨道交通周边在进行。政府的作用一方面是在提升城市的交通串联作用，另外一方面也为保障性住房体制提供良好的交通保障。

我觉得文化和社会还是有一定影响的。按照最古老的，北京在将近2004年的时候是850年的建都史。一直按照一条中轴线来规划的，现在8号线基本上覆盖在中轴线上。我们可以看一下中轴线这个线上有奥林匹克公园，再往下有鼓楼，接下来是地安门，都是围绕着故宫来走的，包括天安门西还有前门，前门这一站都是按照天安门广场来走的，可以串联到大型的活动。包括在往南会往永定门和天坛那边走，串联现在和古代的著名文化建筑，从现在来看，世纪坛不光光是为了进入二十一世纪建了这样一个建筑，是承担了国家的大型活动。

轨道交通给房地产市场带来的价值提升，无非就是从一手房市场和二手房市场串联起来而起的。从轨道交通来看，前两年，到规划出台以后，前两年价格涨幅一般在15%左右，好一点的项目大概年均涨幅在35%，主要体现在初期这块。但是，一旦经过屡次的炒作，开发商的炒作，拿地的炒作以后，到最后的时候，突然发现这个物业的增值空间已经相对有限了，是因为前期的炒作太厉害了。导致轨道交通的价值很大程度上被透支了。比如说刚才说的东直门区域普通的住宅要两、三万一平方米，这是过渡透支轨道交通。随着8号线的通车，串联南北的城市空间，也在很大程度上，包括城市规划出来以后，未来五年，到2015年总的运营历程是561公里，假设都建成以后，现在拥有的是5号线，是2号线和八通线、1号线，13号线这几条轨道交通，我估计到2015年的时候，九条线路可以投入使用，加起来就有很多条线路了，这么多轨道交通投入到市场以后，就冲淡了轨道交通的概念，冲淡了人们对它的预期。在哪个位置买房都有轨道交通，同样的投资都可买到相应的房产。在一定程度上为轨道交通周边的房价，控制过快的涨幅也起到很大的作用，这也是社会的作用在中间。

二手购房者主要考虑的因素一个是价格，一个是交通因素。如果就近上班的话，就离公司相对比较近的区域。地铁物业，就给他们购买物业提供了一种很好价格提升的动力。内城的价格，回归的可能性比较小，毕竟内城的房地产价格已经提升到这样的状况了，住宅现在是处于偏高的状态。通过周边写字楼或者是商业的潜在支撑，还能够使价格维持一个较高的位置，但是涨幅的速度相对来说，空间或者是投资炒作的因素就比较匮乏了，或者是比较缓慢了。而轨道交通，比如说像东西走向或者是南北走向，几个边缘的集团，一方面是属于城市规划里面最主要要进行重点建设的。其次，原始的价值，包括资源配置相对来说，同内城相比是比较欠缺的。轨道交通的出现，会给所串联的远郊区域房地产市场的发展带来很大的促进作用。整体上为自身的价格，包括房地产市场的价值有更大的提升。就像望京这个区域，最早是一个大型的居住区，现在望京经过十余年的发展，包括轨道交通也在其中经过，包括地面交通这几年市政府也在大力改善地面交通的设施，包括环线在周边的穿过，以后内部交通线的改造，以及大型写字楼的建立，或者是工业园区的建立，吸引了工业和商家进入以后，也带动的整体区域，不单单成为一个睡城的概念，更多承载了办公和商业的状态，我相信回龙观这个区域也会朝着望京的发展趋势去做的。今天的望京就是明天回龙观的状况。我觉得这块还有很大的提升空间。