北京师范大学房地产研究中心副主任 王宏新

拿国内城市来讲，北京的商业氛围没有南方一些城市，包括上海、深圳、广州这些城市发展得好，因为北京城市功能决定了它是一个政治、文化中心。虽然也是一个经济中心，但是，经济始终不是它最重要的功能。从建国以后，一直到现在，基本上在一个多重的城市中心定位，就决定了它的发展模式和其他城市也不一样，包括现在也是。在西方发达国家，基本上经济在哪儿兴起，城市也就兴起了，社区也就兴起了。但是，在中国向来都是以商业未动，规划先行，往往是哪儿规划得好，哪儿的经济也就兴起了，这个城市的基础配套设施也就兴起了，相应的房地产，无论是作为住宅还是商业也好，投资的价值就提升了。到今天为止不管是8号线还是以前轨道交通干线的兴起，和经济的关系基本上是这样的关系，和西方国家市场主导的，我们是以规划现主导的。这就让我们想到了，8号线这样一个信号出来，给市场就会释放，沿着8号线这一条地铁线会有一个商业带的兴起。这可能是我们中国也好，北京也好，城市发展的一个特点。13号线主要是为了适应回龙观和天通苑两个大的住宅区，在这之前，包括一、二号线在相当大程度上都是为了解决交通，一、二号线主要是解决核心区的交通问题。13号线解决了中心区和边远区的问题，现在已经不算边远了。按照我们多中心的观点，必须突破13号线的范围，8号线应该是突破了走向多中心定义很重要的一条线。这对实施北京的多布局是很重要的。

随着2008年的到来，很多商家以及很多市场上都仍然在炒奥运概念，但是奥运在今年一下子就过去了。但是，大家都看到，今年政府在轨道交通这方面释放了很多的信息，这个信息比奥运的信息还要多，还要重要。因为，奥运是一个时间的概念，也是一个很专业的概念，它对城市的旅游也好，其他方面也好，城市水平的提升也好，都有非常重要的意义。但是，一个轨道交通的发展，尤其是从目前来看，这么多条支线，或者这么多条地铁沿线的开通，事实上给我们释放了北京轨道经济的信号。我今天来的时候一直在考虑这个问题，我们这个城市空间布局，相对以前来说是一种大规模的、革命性，甚至可以说是颠覆性的改造城市。既改造我们这个城市的交通，也改造了我们这个城市的商业形态，以及人们对待物业的价值观念。所有在以前北京的老百姓也好，北京的物业投资者，在考虑购买物业，无论是住宅还是商业也好，首先考虑的是便捷性，交通当然就毋庸质疑了，特别注重离城中心有多近。在原来轨道没有发展起来的时候，必须考虑地上的交通，就是城市的公交线，无论是私家车还是公交车也好。像以前的中关村，包括三元桥、燕莎那里，一旦堵起来，商业的价值就在下降。我们经常在讲城市土地利用的时候，我们平常讲的第一是区位、第二是区位，第三还是区位。也就是在城市的商业价值里面，交通太重要了。如果说这么多，密集城市快速轨道在形成，我觉得比奥运经济更火的一个概念，那就是轨道经济。这将在2008年兴起，但是，城市空间布局基本上已经搭好了，很可能城市的商业规划布局可能要重新调整。因为，以前的商业布局模式没有考虑到快速的交通网。

所以，这方面既是一个机遇，也是对我们大家来说，也是必须重新面对思考的问题，如何去态度？其他的线路也是一样的，原来的一、二号线也好，包括13号线也好，与以前交通干线不同的地方，以前的交通干线上方也有非常繁荣的商业，那么城市的建筑价值，交通价值都会得到提升。13号线，像回龙观、天通苑也好，也有大型的商业卖场，商业形态也非常好。因此，如何协调它们之间的关系，北京的商业景气还受制于北京人口的区域性分布。一定要有一个城市商业布局的概念，如果这个时候的老百姓还是商业投资者也好，这个时候盲目的购买物业，很可能是不理性的。所以在这个时候，政府官员、学者和开发商，一块来为未来的业主，为城市居民提供潜在的土地收益，这是最重要的事情。我前一段时间看中央电视台的《新闻联播》，在讲一个城市，说政府为了关照城市低收入家庭住房困难的问题，把城市里面最好的，本来用做政府办公楼的地段拿出来给廉租房的对象建一个不是很好的楼，把下面的商业，让廉租房的对象，让他们在下面摆门面，这从政绩上来讲，是可以说得过去。但是，从城市土地利用和城市经济来讲是最大的可耻。因为，今天城市的功能，第一个首先就是它的商业功能。如果城市不能够给人们提供很高的价值，比如说快捷性，为什么人们愿意来大城市，就是因为能够提供发展的平台。如果在这个城市的商业布局中不遵循商业的规律，不遵循市场的规律，还是按照政治来出牌，那么再好的土地也会被你糟蹋了。因此，我就觉得地方政府在进行轨道交通布局，在进行城市布局的时候，必须考虑到商业价值的布局，如果这一点不好好思考的话，很可能会损害城市居民的商业利益。

要说奥运的话，8号线是最可以运用的价值。尤其是在2008年，8号线的轨道经济是最重要的，其他的线路还没有办法来争夺这样的地位。但是，我觉得对于北京这样的城市来讲，以奥林匹克这个概念，对于这个区域的商业价值也好，还是物业价值也好，我认为2008年仅仅是一个开始。如果从这个角度来讲的话，无论是奥运时代，还是后奥运时代，还是结合刚才所讲的文化、创意产业的兴起，可能都会在这一区域内释放出来。以前无论如何去解决交通，都是为了很大意义上去解决输送人员的作用。因为，外围的产业没有发展起来。结合奥运以及后奥运时代，一系列的文化创业，体育、休闲这些产业，很可能最先就会从回龙观这样一些区域崛起。这样就会在客观上能够起到北京城市商业布局改善的作用，以前的核心城区，大量的行政办公用地，这对于城市的商业形态来说，并不是很理想的状态。但是，如果有快速的交通干线，能够大力的提升外围地区的一些商业价值，也可以缓解城中心的压力。事实上对两着的价值都是一种提升。所以，如果轨道交通，轨道网络，对城市商业布局的改变，通常来说，中心城市和外围城区之间的关系不外乎就是这样几种，要么就是竞争的关系，外围发展起来，中心就会衰落，要么就是相互促进的作用，要么就是共赢的。我觉得在短期内，尤其是结合中国二元话的体制，像北京这样的城市里面，这几年人口的压力也非常大，如果从这个角度来讲的话，沿着轨道干线向外延伸，可以大力提升城市商业景气的综合性。所以，从这个角度来讲，8号线的作用还是非常强大的。