东亚新华投资有限公司经营管理中心副总监 方强

我感觉轨道交通最直接的受益者就是房地产行业，这是最明显的。可以这样说，轨道交通，特别是城铁轨道开到哪里房地产的开发就火到哪里。从2005—2008年这两、三年当中，这一点反应得非常明显。从房地产行业来说，首先房地产开发是根据市场的需求，从需求来分析，就吸引两方面的客群，一是自住还有一部分是投资客群。他们首先都是围绕着城市轨道交通所在区域。投资人的眼光为什么围绕着城市轨道交通所在区域进行投资？从投资的收益来看，从这一点来分析，房地产的投资收益也是两个方面，一个是物业本身的升值空间，第二个就是资金的收益。从市场来看，物业本身的升值的收益，是从区域的发展趋势来决定的，轨道交通开通以后，区域的价格肯定有大幅度的提升。投资者买了物业以后，就会有大的提升。第二点，从投资人的资金来看，因为轨道交通缩短了时间和空间的概念，比如说像东亚上北中心所在的回龙观地区，13号线到东直门就是25分钟，到上地15分钟，到西直门也就是25分钟左右。8号线是一个南北纵向的大动脉，开通以后，住在郊区的居民就不会有郊区的概念了，从城市的交通发展来说，公共交通在北京，无论是坐公交车，还是开私家车非常便利。我现在住在回龙观，如果在二环或者三环上班的话，每天至少要有四、五个小时浪费在路上，生活成本也非常高，二、三环的物价、包括租金，以及周边的消费水平高。如果通过轨道交通能够便捷在郊区买房的话，每天能够计算出路上的时间，还能够很大一部分节约生活的成本。这是对资产的有效提升，同样是一百平方米的房子，在回龙观现在均价应该是一万块左右，如果是同样的房子，在东直门或者是西直门，这样的物业要在两万以上。价格相差了一倍，但是这种价格在没有轨道交通之前，大家是认可的。我在东直门和西直门毕竟离城区近，能够享受到城区繁华的商业氛围，以及工作的便捷性，但是如果轨道交通开通以后，很多人觉得不值了，因为从回龙观到西直门也只需要花25分钟的时间，就没有城区和郊区的概念。但是从人的资产来说，反差就非常大，同样买一个房子，在郊区50万，在城区就要花100万或者150万，才能够享受到同样的居住环境。

第二点，从生态环境来说，我觉得在回龙观地区的生态环境，应该来说是北京非常好的居住环境。结合我们东亚上北这个项目来说，我的感受非常深。从9月15日开盘，到目前为止我们销售大概1600套房子，我们对客群也做过分析统计，从需求来看，基本上是自住和投资各占一半，自用达到51.86%，这是根据销售部从每一部合同里面冲击出来的数，投资的需求占48点多，差不多占到了一半，这种数据是来自于市场一线的数据，是最真实的。从我们客群的区域来看，基本上目前为止走向是围绕着城铁13号线的走向。我们主要是来自于上地和中关村，另外是东直门和西直门以及亚奥，东直门占到20%，西直门占到了差不多10—15%之间，在亚奥地区占了10%左右，这是自用的客群。从投资的客群来看，我们做了详细统计，来自于四个区域，有内蒙、山西、浙江还有江西的投资客。有一个江西的投资客一下子投资了20多套的房子，我跟他聊了很长时间，我问他为什么一下子买20多套投资物业，因为他本身来北京很长时间，他就住在回龙观，他在望京投了几个房地产，他说现在看回龙观的发展态势，让他想到三年前望京的发展态势。我说为什么？他说从回龙观的趋势来看，回龙观首先从它的基础市政配套设施，是按照城市基础配套设施来规划的，从轨道交通来看，13号线是一个东西大动脉，还有奥运支线的延长线，它的规划在回龙观地区也有。从北京轨道交通规划来看，还有16号线，也是南北纵向的大动脉。

我感觉地铁8号线和普通的轨道交通还是不一样的。任何一条轨道的开通，在设计轨道开通的时候，政府也好，还是规划人员也好，会相应联系到下游的经济产业带。为什么地铁8号线不同于其他的线路？这也是跟它处于奥运区域有关系。因为是奥运区域，主要的经济产业就是国际会展、文化、运动为主题的第三产业带。我们对它产生的影响，我们延伸到第三产业带的下游产业。它的下游产业，有相关的会展公司，文化传媒公司，各种做设计的公司，包括一些做演艺，做活动组织的公司，他们都属于文化产业的下游产业。而这些产业，从公司的特色来说，他们的资金实力都不是很大，就是他们的支付运营成本的能力不会很强。但是，他们对于在创造价值方面，一般人员比较灵活，一个大的活动，可能有几个公司进行组合，完成一个大型活动。第一他们是严格控制成本，第二非常便捷的，挨着主要的经济产业区。所以，我觉得地铁8号线的开通，不同就在于，奥运这个区域，不单在北京，在全国、全世界都非常著名，再加上整个一万三千亩的奥林匹克公园，是旅游产业、会展产业的发展趋势。我觉得最大的受益者应该是挨着地铁8号线北侧的奥北区域，就是回龙观这个区域。这个区域基本上满足了老百姓的居住生活需求，这里面没有大的标志性建筑，但是生活配套非常完善，基本上看不到很多的写字楼。回龙观的产业还没有形成，但是随着地铁8号线开通以后，围绕着奥运经济产业的下游公司，会有它们的选择，这种选择也会触动房地产开发物业的改变，回龙观里面可能就不会产生纯居住性的物业。我对这一点感触非常深，我们当初开发这个项目的时候，在回龙观文化居住区，围绕着回龙观文化体育公园，已经形成了一个新的商圈，这个商圈非常独特。在我们对面有接近十万平方米的广场，附近还有商业中心，而东亚上北这块是地标性的建筑，我们是高层建筑，外立面全部是按照写字楼的外立面进行设计的。能够在改变普通人对一个城市的感觉，不是纯居住的需求。实际上也按照城市的功能在发展，但是城市功能发展的时候，最大的一个需求就是城市的经济产业的支撑。所以，我感觉地铁8号线开通以后，一些和文化相关联的下游公司会选择跟奥运区域最近的地方选择它的物业成本。这也是良性循环，地铁8号线开通以后，对于内城的影响可能不会很大。

比如说在二、三环物业价值已经透支轨道交通开发的价值，但是在没有通到轨道交通的区域，它的房地产价值在轨道交通开通以后会有大幅度的提升，在充分发挥轨道经济的效应。

我们公司开发了两个项目，一个是东亚奥北这个项目，这在地铁5号线的边上，这条线没有开通之前，当时我们是2006年9月16日开盘的，均价是5800元，开通一年以后，现在东亚奥北中心的项目二手房的项目均价是一万一，增值幅度达到一倍多，这是地铁5号线开通以后带来的效益。第二从市场角度来讲，当时东亚奥北中心在售的时候，包括周边的项目，房地产的开发，从投资需求来讲，一个是来自于本地和外地的投资客。投资客所看好的围绕三大稀缺资源来投资，第一个就是看好轨道交通。5号线、13号线、8号线规划结束以后，不会再有其他的地铁线路，这块的投资是非常巨大的，就是围绕地铁线在投资。第二个目标就是围绕着稀缺的公园在投资，公园地产为什么投资比较热，也是总非常稀缺的生态土地资源，只有这个项目在这个公园的边上，除了这个项目就没有其他的规划了。第三个目标就是围绕着学校，以及成熟的商圈在投资。这是从市场角度对客群的分析，通过几个项目的运作所得出来的经验。

从2007年到2008年，投资客的投资目标有了转向，从立水桥这个区域，我曾经写过一篇文章，就是针对投资客的投资放量，2006年是围绕着立水桥这个区域在投资，就是看好地铁5号线开通带来物业本身的升值。我感觉地铁8号线开通以后，最明显带来的影响，刚才从图上也能够看到，向北延伸到霍营、回龙观。纵向带来的人流，对于内城区域来说，前几年在透支着轨道投资带来的房地产升值，这方面不会有太大的变化。但是，对于城郊区域，比如说像回龙观这样的区域，地铁8号线给他们带来的物业升值还是有一定上涨空间的。