《广州市限价商品住宅销售管理办法》（试行）已经市府常务会议讨论通过，相比此前公示的征求意见稿，最大的修改莫过于在广州市户口、首次置业和晚婚年龄三项购买资格条件之外又增加了一项条件——个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。那么，这个收入门槛是高还是低？又是如何制定的呢？

记者昨日采访包括公务员、大学教师、事业单位和公司职员等在内的社会群体发现，不少工作十年以内的年轻人都符合20万元以下的收入条件，但一些被访者表示，首期款可能还是付不起；而达到处级或担任中层领导职务的人士大多数不符合购买条件，要么已经有房，要么收入水平超标。对于收入门槛，业内专家认为，这项只需自行申报而不进行审核的条件是对前三项基本条件的补充，稍微从宽划定的收入门槛尚属合理。

记者另外获悉，保利西子湾限价房销售准备工作已全部就绪，就等阳光家缘网站开通预登记窗口。

一问：

谁能够达到买限价房的条件

答：工作不久年轻人多符合条件 中层以上领导者多不“够格”

记者昨天采访了多位市直机关的公务员。市直机关宣传部门的科员小吴说，她才工作两年，年收入离10万元差远了，目前税前的工资加上公积金、养老金所有收入一年大概只有6万元，但她现在还不考虑买房，“首期出不起啊，也没急着结婚，先跟爸妈住吧”。

另一位市直机关的正处级干部黎先生说：“我一个月税前6600多元，再加上公积金之类的，一年大约不到8万元，爱人在广州大学一个学院任领导，也相当于处级，年收入不到9万元”，“虽然收入上符合条件，但我们单位副处以上的绝大多数都有房改房了，所以，像我们这样的中层大多数都不够资格也不会去买限价房的”。

记者还采访了高校教师这个群体。被采访的暨南大学、广州大学、广东外语外贸大学的教师普遍表示，讲师以下的年轻教师大多收入水平符合限价房购买要求，但副教授以上的尤其是一些地方大学的老师收入可能会突破10万元。

相比之下，公司、事业单位的职员收入似乎高一些。某事业单位职员江小姐说，她工作了四五年，去年收入达到12万元，买不了限价房。

二问：

20万元上限是怎么算出来的

答：根据房价和利率推算出月供费用 再推算出年收入门槛

据悉，对于限价房销售对象家庭年收入门槛的确定，广州市国土房管部门根据限价房价格推算出房款按揭月供费用，再根据月供费用对家庭造成的负担推算出年收入门槛。其中，根据最新商业贷款利率，15年个人住房商业贷款每万元月供费用约为90元；国际公认个人住房贷款月供费用达到总收入30％时，家庭负担较重，50％为警戒线，据此取中间值即40％测算。

计算机

首先，根据房价相对较低区域的商品住宅价格，测算出能购买限价房的家庭年可支配收入下限在7万元左右。

2007年11月房价最低区域（花都区）均价为5933元/平方米，据此推算限价房销售对象家庭年收入下限为7万元（三成首付款11.21万元除外）。具体推算为：1.限价房价格=均价×70%=5933×70%=4153元/平方米；2.按每套90平方米计算，房屋总价=4153×90=373770元；3.按三成15年商业按揭贷款计算，月供费用=373770×70%×90÷10000=2354.8元/月；4.按国际公认月供费用警戒线40%（即月供费用应小于总收入的40%）计算，家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。

其次，根据房价相对较高区域的商品住宅价格，测算出能购买限价房的家庭年可支配收入上限在19万元左右（折算为税前收入约21万元）。

广州市2007年11月房价最高区域（越秀区）均价为15644元/平方米，据此推算限价房销售对象家庭年收入上限为19万元（三成首付款29.57万元除外）。具体推算为：1.限价房价格=中心城区均价×70%=15644×70%=10951元/平方米；2.按每套90平方米计算，房屋总价=10640×90=985590元；3.按三成15年商业按揭贷款计算，月供费用=985590×70%×90÷10000=6209.2元/月；4.按国际公认月供费用警戒线40%（即月供费用应小于总收入的40%）计算，家庭年总收入=6209.2÷40%×12=186276.5元/年。

据此估算，限价房购房者的税前家庭年收入的上限应在20万元左右。

对于此次界定的收入门槛，记者昨日请教广州市城调队有关负责人到底包含了多少人群。该负责人表示，目前尚无此类统计调查，一般只有每年公布的人均可支配收入，但可支配收入与此次界定的税前年收入概念不同，可支配收入是税后的并扣除了公积金、养老金等“四金”的收入。

广州市税务部门也表示，难以提供数据表明这一限价房购买者收入门槛涉及多少人群，只能提供一个数据作为参考，即“年收入12万元以上纳税申报的，今年广州共有10万人”。对于这一数据，税务业内人士表示，“10万人并不全，有不少‘漏网之鱼’”。

国土房管局：收入自行申报不设审核但会公示 鼓励夫妻申购 骗购者将被严惩

对于此次设定的收入门槛，广州市国土房管局在市政府常务会议上也作出了三项说明。首先，目前限价房的制度设计基本能排除高收入家庭投资性的购买，体现限价房对应解决中等收入家庭住房困难问题的政策宗旨。比如：套型建设面积限制为90平方米以下，为自住型住房的标准，排除了部分富裕家庭购买的可能；购买对象限制为首次置业者,对中等收入家庭购买限价房的影响微乎其微；严格限制利用限价房进行投资牟利，规定限价房5年内不得转让和出租，5年后转让和出租，须全额补缴政府公开出让土地时的优惠让利，富裕家庭以子女（要达到晚婚年龄）名义购买此类住房用于投资的空间很小，投资需求基本可得到抑制；规定已购买了限价房的，在再次置业前须向市国土房管局申请回购，进一步抑制了富裕家庭在不影响其改善居住条件的同时，投资限价房的意愿。

其次，在制度设计基本排除高收入家庭投资限价房可能的基础上，再设置收入限制条件更加充分体现了限价房对应解决中等收入家庭住房问题的本质属性。根据2006年《广州年鉴》，2005年广州中等偏上家庭的年可支配收入在7.3万元~12.2万元之间，如按10%左右的年收入增长率来测算，2008年，广州中等偏上家庭的年可支配收入应在9.7万元~17万元左右，折算为税前收入在11万元~19万元左右。20万元的收入线也基本能符合广州市当前中等收入家庭的收入上限。考虑到我国的住房政策提倡和鼓励以家庭为主解决住房问题的精神，将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。

第三，对于收入条件的审核问题，此次采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序，主要有以下三个理由：

一，我国信用体系建设滞后等原因，居民的实际收入状况很难准确核实，审核和监管工作的全面性、准确性和及时性难以保证。

二，对申请人不如实申报收入骗购限价房的情况，设计了较严格的事后处罚措施进行约束，申请人收入情况在购房前将向社会公示，公示期间未能发现虚报、瞒报收入情况的，购房后一经发现可以收回房屋，撤销产权登记，永久取消购买限价房资格，并依法约定追究法律责任。

三，限价房制度设计已经基本排除了高收入家庭投资购买的可能，客观上最大限度地减少了虚报、瞒报收入情况的出现。 

专家：

确有必要设立收入门槛

首次置业审核仍需明确

广州大学房地产研究所所长陈琳副教授认为，设定收入门槛的思路是对的。广州知名房地产专家韩世同表示，此次补充设定收入门槛是国土房管部门汲取了社会意见反馈，说明此前公示是有用的；而夫妻年收入20万元的门槛“只能看作是对户口、首次置业、晚婚年龄三项必要条件的补充条件，其作用只是为了制度更加严密，筛选掉少数投机的高收入人群，比如所谓富豪子弟”。同时，他认为，收入条件只需自行申报即可，通过公示等途径发现虚报者，国土房管部门再去查也为时不晚。

除了对收入门槛的疑问之外，昨日一些市民和专家对首次置业的界定也提出了疑问。此次对于首次置业明确为“申请人本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录”。对此，有专家指出，广州市区不包括从化、增城，是不是在那些地方有了房也还可以申请限价房，“这是不是对其他人不公平”。

有市民则担心首次置业的审核问题。“只是说本人没有产权房，要是夫妻俩一方有房，另一方难道还可以申请买房？或者家庭里已经有房，只不过房子产权人为小孩或者其他人，这样的情况来申购限价房不也是占用资源？”已有一套房的市民王小姐表示，“如果这样的话，我可以让我老公来申请买房了”。

对于这些担心，昨日市国土房管局有关人士不是十分确切地表示，对于首次置业将以家庭为单位进行审核。