目前市民的住房，除了极少数建在国家划拨土地上之外，基本都建在“出让土地”上。国家把土地出让给开发商，是有期限的：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。那么住宅用地使用权满70年后怎么办？就此，物权法第149条第一款给出明确答案：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对此，我市相关法律人士认为，物权法这款规定，是物权法最亮的亮点条文，下面一代代人将会从中获益无穷。

　　按以前我国法律法规确立的土地使用权期间届满的处理原则是：出让方式取得的住宅建设用地使用权期间届满的，土地使用权及其地上建筑物、构筑物及其附属物的所有权，无偿收归国有（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条），但土地使用权人享有法定的申请续期的权利（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条），且非因公共利益的需要，其申请不得被否决（《城市房地产管理法》第21条）。该原则表明，土地使用权人在土地使用权期间届满时可以申请续期，续期须经批准，重签合同、支付土地使用权出让金，并办理登记。一旦因公共利益的需要得不到批准，上接A1版土地连同地上建筑物由国家无偿取得，市民必将失去住房。而物权法施行后，住宅建设用地使用权期间一旦届满，将“自动续期”。

　　市建宏昌律师事务所的钟德友律师说，这里的“自动续期”应理解为：无需使用人申请，也无需政府及其部门审核、批准，即到期后自动延续期限。可以延续多久？目前我国法律法规没有明确规定，随着社会的发展，立法机关会予以考虑。在我国法律法规明确规定出台之前，可以理解为，一套房子只要还没有达到它的使用寿命，就可以让子孙后代一直住下去。

　　钟律师表示，总的来说，我国的土地供需矛盾极大，随着我国工业化、现代化的推进，将来国家会在有限的土地上，高效地利用土地来改善人民的居住环境，提高人民的生活质量，是正常的、必然的趋势。其具体问题需要当今及后人予以解决。

　　那么，非住宅建设用地使用权期满以后怎么办？例如工厂的厂房，还有市民的店铺、写字楼等等。物权法第149条第二款规定：“非住宅建设用地使用

　　权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　钟德友解释说，从物权法的这款规定可以看出，物权法只对关系广大群众切身利益的住房问题作了特别规定，非住宅建设用地并不享受“自动续期”的特殊待遇：一方面，对厂房、写字楼等归属如果有约定的，按照约定处理，即“约定优先”。另一方面，没有约定或约定不明的，则适用于我国现行的法律、行政法规的规定。